高房价挤压,租金连跌半年!

2019年过去一半,机构对全国主要城市的租金报告又出炉了。

根据城市房产网的数据,今年二季度,50个典型城市租金收益率为2.3%,环比下降3%,同比下降10%。这已经是连续两个季度房租下降了,其中三线城市房租下跌最明显。

租金收益率同比下降是因为二季度房价同比上涨7%,租金上涨速度远小于房价上涨速度。

房租相比房价能够较好地剔除其杏耀代理因素,来衡量一个城市真实理性的住房需求情况。

一方面从需求上看,可能意味着由于实体经济的下滑,以及房价快速上涨导致租客的消费能力下降,而对租金需求形成挤压;

另一方面从供给上看,本轮房地产大牛市消化了大量住房库存,其中有相当一部分是投资持有并可以成为租房供给来源。

此外,近两年来,政府支持租赁市场的发展,有相当数量的租赁住房供给进入市场,同样增加了供给。

2019年二季度,二三线城市租金收益率均已跌破2.5%,其中,三线城市租金收益率下降较快,主要原因是二季度其房价环比上涨3%而租金下跌3%。

2019年上半年,三线城市租金下跌幅度最大,这一定程度上体现了三线城市本轮房价的上涨对城市基本面的透支。

相比二线城市和三线城市,一线城市的租金收益率更低,真的是房价越高,租金收益率越低,所以拿租金回报率去衡量房价的合理性,真的会让你怀疑人生!

具体城市看,北上广深4个城市的租金收益率分别为1.8%、1.8%、1.6%和1.5%,环比涨幅分别为0%、2%、-13%和-3%。4城租金收益率的同比涨幅分别为4%、6%、-11%和-10%。

2018年4季度以来,北京租金收益率基本保持平稳;上海小幅上升;深圳逐步下降;广州快速下降,出现了较明显的内部分化。比较重要的一个原因是北京与上海房地产市场较早调控、降温,而深圳和广州楼市则仍有相对较强的表现。

所以也从侧面映证了,房价走势强悍,会对租金消费形成挤压。

对二季度全国50个典型城市租金收益率进行排序。

从排行中可以看出,排名前5的城市分别为乌鲁木齐(3.6%)、韶关(3.5%)、西宁(3.4%)、银川(3.2%)和哈尔滨(3.2%),主要是东北或西部的弱二线城市和三线城市,近几年房价整体涨幅不大,但租金稳步上涨,租金上涨幅度与房价上涨幅度相近,因此租金收益率较高。

租金收益率最低的5个城市分别为厦门(1.2%)、深圳(1.5%)、三亚(1.5%)、福州(1.5%)和青岛(1.6%),这些城市的房价水平远超租金水平,并且近几年房价涨幅远大于租金涨幅。

厦门本轮以来房价涨幅巨大,积累了一定的泡沫,租金涨幅远小于房价涨幅,因此租金收益率从2016年二季度来一直维持在50城中最低水平。

虽然过去两年厦门房价调整了20%,但今年初又有所反弹,调控不放松的情况下,依然会是反复震荡的行情,来消化泡沫。

一二三线城市的房价与租金都出现背离的现象,也说明房价存在一定程度的泡沫,未来还需要时间来消化泡沫,也意味着坚持房住不炒的必要性。

另外,租金已经两个季度环比下跌,一定程度上反映了实体经济下滑的影响。

这让樱桃想起万科最近的万村计划退租的事,从2017年开始,万科从深圳多个城中村房东手中租下近2000栋“农民房”,这些租约期限通常为10-12年,租金支付方式为“押一付一”。从城中村房东手里将“农民房”租赁之后,万科对房屋进行翻新改造出租。

结果万科宁可赔偿违约金,也要退房,因为万科要“优化房源结构”,万科租的这些房源基本位于深圳坪山、光明等偏僻区域,根本租不起价,租过来装修改造后,可能十年八年都赚不到钱。

长租公寓好看不好吃,在一线城市的低收入群体中,杏耀代理们需要的只是安身立命之所,环境脏乱差的农民房与干净优雅的长租公寓相比,月租金哪怕是相差200元一个月,对于低收入人群来说,都是难以接受的生活成本。

从长租公寓商的角度来说,我改善了你们的居住环境,你们租的起就租长租公寓,租不起就继续去租农民房好了,没人逼你们,这都是一个自愿的市场行为,但是,租房市场也是供需决定价格的,你们把大量房源收购过来做了长租公寓,农民房自然就少了。

便宜的农民房租不到了怎么办?是不是一定会转去租长租公寓呢?有些深圳偏远地区的消费本来就很弱,租不起农民房杏耀代理们可能就退居到惠州去了,或者回老家省市打工了。

结果就是长租公寓想涨租也涨不上去,因为杏耀代理们收入没涨啊,消费根本跟不上。


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